Reforma Tributária na prática · Atualizado em 12/11/2026

Aluguel de imóveis por empresas: onde emitir a NFS-e e o que muda no imposto

O cronograma prevê NFS-e para locação de imóveis a partir de 1º de dezembro de 2026. Para preparar o faturamento, a empresa precisa conferir o enquadramento do contrato e a liberação da emissão em produção.

A quem interessa

Empresas que recebem aluguéis de imóveis próprios, holdings patrimoniais, administradoras e equipes fiscais. A locação, a administração remunerada e a alienação precisam ser identificadas separadamente. A NFS-e tratada aqui é a de locação. A NF-e ABI, modelo 77, documenta alienação.

Onde emitir e o que preparar

  1. Identifique o CNPJ do locador, seu regime tributário, o locatário, o imóvel e os recebimentos vinculados a cada contrato. Separe o aluguel de condomínio, tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel, com os respectivos documentos. Confira a identificação cadastral da unidade, inclusive o CIB quando exigido pelo leiaute aplicável.
  2. Prepare a emissão pelo ambiente nacional da NFS-e. O código de tributação nacional da locação de imóveis é 99.03.01. A orientação oficial consultada informa que os códigos 99.02 a 99.04 estão disponíveis em produção restrita por API. O emissor web para esse grupo foi anunciado para data futura. Testes via API permitem preparar o ERP e conferir o XML, sem efeito fiscal.
  3. Antes da primeira emissão válida, confira o comunicado de entrada em produção, o acesso do CNPJ, a versão do leiaute e os campos de IBS e CBS. Faça a conciliação entre o pagamento do aluguel, o documento emitido e a escrituração. Em caso de rejeição, registre o código e consulte a regra da versão em uso.

Portal Nacional da NFS-e · Documentação de homologação e testes

Para testar pelo ERP, abra a tabela oficial de APIs e use a coluna Produção Restrita na linha SEFIN Nacional. Para a emissão válida, use a coluna Produção após confirmar a liberação do código de locação. Os endereços de documentação identificam os ambientes. A existência de um endereço de produção não comprova a liberação da operação de locação. Tabela oficial de APIs da NFS-e

O que pedir ao fornecedor do ERP

Peça um teste com dados fictícios que reproduza o contrato de locação. Na Declaração de Prestação de Serviço (DPS), confira o código cTribNac 99.03.01, a identificação do locador e do locatário e a vinculação ao imóvel. A NT 009 prevê os grupos gLocacao para os dados da operação e gUnidImob para as unidades envolvidas. Confira com o fornecedor quais desses campos o ambiente de teste já aceita e valide a classificação de IBS e CBS na tabela oficial da versão utilizada. Guarde o XML e o retorno da API e compare o valor do aluguel com o registro financeiro. Notas técnicas e tabelas oficiais da NFS-e

A nota aumenta a carga tributária?

Em 2026, a emissão é uma obrigação documental. A LC 214/2025 dispensa o recolhimento de IBS e CBS pelos sujeitos passivos que cumprirem as obrigações acessórias aplicáveis no ano. O destaque na nota, por si só, não gera aumento de carga. A apuração dos tributos já devidos pela empresa segue sua disciplina própria.

Na transição a partir de 2027, pode haver mudança no imposto e no caixa. No regime regular, as alíquotas de IBS e CBS aplicáveis à locação de imóveis têm redução de 70%. A lei prevê redutor social na base da locação residencial, nas condições do art. 260. Alguns contratos por prazo determinado podem se enquadrar na opção de 3,65% sobre a receita bruta recebida do art. 487, com requisitos e restrições próprios, inclusive quanto aos créditos e ao redutor social. Essa opção exige conferência do contrato e da regulamentação aplicável.

Antes de simular os 3,65%. Confira se o contrato é por prazo determinado e foi firmado até 16 de janeiro de 2025. Para locação não residencial, verifique a prova da assinatura e o registro até 31 de dezembro de 2025 ou a disponibilização à Receita e ao CGIBS nos termos do regulamento. Para locação residencial, confira os meios de prova admitidos e o limite do prazo original ou de 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. A opção exclui os créditos do locador relacionados ao imóvel e o redutor social. Confira a documentação de cada contrato antes de usar o exemplo abaixo.

Na via de disponibilização do contrato não residencial à Receita e ao CGIBS, os regulamentos preveem que a opção seja manifestada no primeiro documento fiscal da operação emitido com essa tributação. A escolha é irretratável pelo período do contrato. Confira o enquadramento antes de parametrizar o faturamento e mantenha o contrato pelo prazo prescricional, para apresentá-lo se solicitado. Regulamento da CBS · Regulamento do IBS

Para comparar o efeito sobre venda e aluguel, consulte a análise já publicada pela FDLAW. Imóveis em 2027: o que conferir antes de vender ou alugar.

Fontes oficiais