Aluguel e venda de imóveis: as duas datas de 2027 que mudam a rotina fiscal da sua empresa
A Receita Federal anunciou em 11 de novembro um novo calendário para documentos fiscais da reforma tributária. A previsão é começar em janeiro para locações e em março para vendas de imóveis. As datas anunciadas aguardam formalização em ato conjunto. Até lá, acompanhe o cronograma oficial e use os novos prazos para planejar a adaptação.
A quem interessa
Empresas que recebem aluguel de imóveis, alugam máquinas, veículos ou outros bens móveis, cedem imóveis onerosamente ou os arrendam. A mudança também interessa a incorporadoras, holdings e outras empresas que vendem imóveis em operações abrangidas pelo IBS e pela CBS. O enquadramento depende do regime e da operação. Pessoas físicas estão sujeitas a critérios específicos.
As duas datas
1º de janeiro de 2027 — NFS-e. A data anunciada abrange locação de bens imóveis e móveis, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. O leiaute nacional distingue locação de imóveis (99.03.01), cessão onerosa (99.03.02), arrendamento (99.03.03), cessão de uso ou espaço (99.03.04), permissão de uso ou passagem (99.03.05) e locação de bens móveis (99.04.01). Confira se a operação está sujeita ao ISS, o código aplicável e os dados exigidos no ambiente de emissão.
1º de março de 2027 — NF-e ABI, modelo 77. É a data anunciada para a nota eletrônica própria das alienações de imóveis abrangidas. O faturamento precisa prever esse documento junto à documentação contratual e registral da venda. O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 havia indicado dezembro de 2026 para essas operações.
Como funciona na prática
Na locação, cessão onerosa e no arrendamento de imóveis, o art. 254 da LC 214/2025 considera ocorrido o fato gerador no momento do pagamento. Na transição entre dezembro e janeiro, confira a data do pagamento, a vigência da obrigação documental e o enquadramento do contrato.
No regime regular, as alíquotas da locação, da cessão onerosa e do arrendamento imobiliário têm redução de 70%. A locação residencial pode contar com redutor social de R$ 600 por mês por imóvel, sujeito à atualização legal e limitado à base de cálculo. Tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e despesas de condomínio têm tratamento próprio na base. Simule a carga com as alíquotas vigentes no período, considerando também o regime do Simples Nacional quando aplicável.
Contratos antigos e a opção de 3,65%
O art. 487 permite o recolhimento conjunto de IBS e CBS à alíquota de 3,65% sobre a receita bruta recebida para contratos de prazo determinado que atendam aos requisitos legais. A data-limite de celebração é a publicação da LC 214/2025, em 16 de janeiro de 2025. Para contratos não residenciais, há requisitos de comprovação da data e de registro ou disponibilização ao Fisco. Para os residenciais, há formas próprias de prova e o regime termina no prazo original ou em 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
O art. 463 do Decreto nº 12.955/2026 e o art. 463 da Resolução CGIBS nº 6/2026 tratam da opção irretratável. Na hipótese de disponibilização do contrato não residencial ao Fisco, a opção é manifestada no primeiro documento fiscal emitido com a tributação do regime opcional. Antes de emitir, confirme a elegibilidade e compare os regimes, inclusive os efeitos sobre os créditos do locador e o redutor social.
Por que a nota fiscal importa
A nota registra a operação e alimenta a apuração de IBS e CBS. O locatário no regime regular pode ter direito a crédito, conforme o art. 47 da LC 214/2025. Em regra, é preciso documento fiscal eletrônico idôneo e a extinção do débito da operação, observadas as exceções legais. A vedação do art. 487, § 4º, alcança o contribuinte que faz a opção em relação às operações ligadas ao imóvel. O crédito do locatário exige análise própria da operação e dos requisitos legais.
A LC 214/2025 prevê penalidades por descumprimento da obrigação documental, entre elas multas de 100% do tributo de referência nas hipóteses legais de operação sem documento e de 66% por emissão ou uso de documento não idôneo. O tributo de referência segue a base definida em lei. Pelo art. 341-D, pode haver cumulação quando houver infrações concomitantes à obrigação acessória e à principal. A multa de ofício de 75% do art. 341-F incide, entre outras hipóteses, sobre o tributo omitido ou declarado a menor e também não pago, quando houver lançamento de ofício. Cada penalidade tem pressupostos e base próprios. Para o ano de teste de 2026, há regras transitórias específicas.
O que revisar antes da primeira emissão
Confira o CNPJ do emitente, o cadastro de cada imóvel e de cada contraparte, os campos de IBS e CBS e a classificação da operação. Separe o calendário financeiro do vencimento contratual, teste o emissor e avalie se as cláusulas de repasse e reequilíbrio cobrem a mudança. Para contratos antigos, documente a comparação de regimes antes da emissão.
Como a FDLAW pode ajudar
A FDLAW pode revisar contratos e procedimentos de faturamento com a contabilidade, comparar regimes, apoiar a regularização de inconsistências e avaliar a defesa em autuações. Em operações de compra e venda, a análise pode abranger a documentação e a estrutura tributária da transação.